Simulateur de prêt immobilier

👨‍👩‍👧 Composition du foyer

Utilisée pour calculer le reste à vivre minimum exigé par les banques (≈ 750 €/adulte + 350 €/enfant).

Adultes

Enfants à charge

Seuil €/adulte

Seuil €/enfant

Reste à vivre minimum exigé —

📥 Revenus du foyer

La banque pondère chaque salaire selon le type de contrat (CDI confirmé = 100%, CDD/intérim/essai = 0%).

Salaire net emprunteur 1 (€/mois)

Retenu : —

Salaire net emprunteur 2 (€/mois)

Retenu : —

Primes / 13e mois (€/an)

Mensualisé automatiquement (÷ 12)

Revenus locatifs bruts (€/mois)

Pondérés à 70% par la banque

Pensions / allocations (€/mois)

Autres revenus (€/mois)

📤 Charges actuelles

Loyer actuel (€/mois)

Pensions versées (€/mois)

Le loyer disparaît avec l'achat (résidence principale)

Autres charges récurrentes (€/mois)

Crédits en cours

Ajoutez chaque crédit (auto, conso, immo) avec sa mensualité

🏠 Bien immobilier

📐 Estimation au m²

Surface habitable (m²)

Prix moyen marché (€/m²)

Prix estimé (surface × €/m²) —

Prix du bien (€)

Type de bien

DPE / Classe énergétique

Source : diagnostic DPE obligatoire dans le compromis

Prix au m² du bien (calculé)

Prix du bien ÷ surface habitable

Frais d'agence (€)

Travaux (€)

🔍 Frais détaillés (notaire, garantie, dossier)

Frais de notaire (€) — calculés automatiquement

Override possible : décochez "auto" ci-dessous

Calcul automatique des frais de notaire

Type de garantie bancaire

Frais de garantie estimés (€)

Frais de dossier bancaire (€)

Souvent 500€ à 1500€ selon la banque, parfois négociables

Frais de courtier (€)

~1 à 1,5 % du prêt si tu passes par un courtier (Empruntis, Cafpi, Meilleurtaux...). Inclus dans le coût d'opération.

🏢 Charges du bien (une fois propriétaire)

Ces charges ne comptent pas dans le calcul d'endettement HCSF (35%), mais elles réduisent ton reste à vivre réel une fois propriétaire.

Charges de copropriété (€/mois)

Souvent 50 € à 300 €/mois — voir le pré-état daté du syndic

Taxe foncière annuelle (€)

À demander au vendeur ou estimer via la mairie

Coût mensuel équivalent du bien —

💰 Apport personnel

Apport 20 000 €

0 € 200 000 €

Épargne totale disponible (€)

Total Livret A + LDDS + LEP + PEL + assurance-vie + autres placements liquides. La banque vérifie qu'il te reste de la réserve après apport (idéalement 3-6 mois de revenus).

Coût total de l'opération —

Apport / coût total —

              💸 Montant à emprunter
              —
            

💰 Plan de financement

Ajoutez un ou plusieurs prêts. Le total des capitaux doit couvrir le montant à emprunter.

🔗 Caler automatiquement le capital du prêt principal sur le montant à emprunter

Quand activé : le capital du prêt principal est ajusté à chaque modification du prix, des frais ou de l'apport. Désactive si tu veux saisir un capital manuellement.

Capital total des prêts —

Écart avec montant à emprunter —

⚙️ Options de calcul

Lissage de mensualités

Lisser les mensualités (paiement total constant si prêts de durées différentes)

Quand activé : la mensualité du prêt principal est ajustée période par période pour que le total payé chaque mois reste constant — utile en présence d'un PTZ ou d'un prêt secondaire plus court.

Stress test taux

Simule l'impact d'une hausse du taux d'intérêt sur les mensualités et l'endettement. Affichage automatique dans le panneau résultats.

Afficher le stress test (+0,5 / +1 / +1,5 pts)

Calcul TAEG

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut tous les frais liés au crédit (intérêts, assurance, dossier, garantie) hors frais d'acquisition (notaire). C'est l'indicateur réglementaire pour comparer des offres.

Inflation (valeur réelle de la mensualité)

Permet d'afficher la mensualité en euros constants sur la courbe de capital restant dû. Une mensualité fixe vaut moins cher à long terme avec l'inflation.

Hypothèse d'inflation annuelle 2,0 %

Afficher la mensualité en euros constants sur le graphique

Délégation d'assurance (loi Lemoine)

Compare le coût de l'assurance bancaire à une délégation externe. La loi Lemoine 2022 permet de changer à tout moment, sans pénalité. Économie moyenne : 30 à 60 %.

Afficher le comparateur banque vs délégation externe

Taux d'assurance externe (hypothèse) 0,18 %

Courtiers en ligne (Magnolia, Réassurez-moi) : ~0,10 à 0,25 % selon âge/santé.

Coût d'opportunité de l'apport

Calcule combien rapporterait l'apport s'il était placé (ex: assurance vie, ETF). Si le rendement net > taux d'emprunt, mieux vaut emprunter plus et placer.

Afficher l'analyse coût d'opportunité

Taux de placement alternatif 4,0 %

PEA / ETF World long terme : ~6-7 %. Fonds € AV : ~2,5-3,5 %. LEP : ~5 % (plafond 10k€).

Acheter vs Louer

Compare le coût net cumulé des 2 stratégies sur la durée du prêt, en tenant compte de la plus-value immobilière, de l'indexation des loyers et du placement de l'apport.

Afficher l'analyse acheter vs louer

Loyer équivalent (€/mois)

Loyer que tu paierais pour un bien similaire

Indexation loyer (%/an)

IRL moyen ~1-3 %/an

Appréciation du bien (%/an)

Hypothèse de hausse annuelle du prix immobilier

Entretien annuel (% du prix)

Règle empirique : ~1 % du prix par an

💡 La taxe foncière se renseigne maintenant dans l'onglet 🏠 Projet (section Charges du bien).

Heatmap durée × taux

Afficher la sensibilité mensualité = f(durée, taux)

Modulation des échéances

La plupart des contrats autorisent une modulation des mensualités (typiquement ±30 %) après quelques années. Permet d'absorber un changement de situation.

Simuler une modulation

Remboursement Anticipé Partiel (RAP)

Simule l'impact d'un versement exceptionnel sur le prêt principal, avec calcul de l'IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) plafonnée légalement à 3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts.

Activer la simulation RAP

📊 Comparateur de scénarios

Sauvegardez jusqu'à 3 scénarios pour comparer côte à côte différentes hypothèses (durée, taux, apport...). Cliquez sur "⚖️ + Comparateur" en haut.

Aucun scénario sauvegardé. Configurez votre simulation puis cliquez sur ⚖️ + Comparateur pour la mémoriser.

📊 Résultats

Mensualité totale

0 €/mois

—

Capital (1er mois)

—

Intérêts (1er mois)

—

Assurance

—

Taux d'endettement 0 %

—

🏛️ Indicateurs HCSF

Endettement

—

Limite 35 %

Reste à vivre

—

Min —

Durée

—

Max 25 ans

📋 Solidité du dossier banque

—

Revenus mensuels retenus —

Charges hors nouveau prêt —

Reste à vivre (sens HCSF) —

            Capacité d'emprunt max (35%)
            —
          

            🏛️ TAEG (toutes charges)
            —
          

🎯 Combien je peux emprunter ? (capacité par durée)

Au taux du prêt principal, avec tes revenus pondérés et charges actuelles.

Sur 15 ans—

Sur 20 ans—

Sur 25 ans—

                🏠 Prix de bien atteignable (apport inclus)
                —
              

Le prix atteignable inclut ton apport et retire les frais de notaire estimés (8% ancien / 2,5% neuf). Hors travaux et autres frais.

Répartition du coût total

Capital restant dû

🔥 Stress test — résilience aux hausses de taux

Impact d'une hausse du taux d'intérêt sur votre mensualité totale et votre taux d'endettement.

💡 Recommandations

🛡️ Assurance — banque vs délégation (loi Lemoine)

TAEA = Taux Annuel Effectif d'Assurance. Indicateur réglementaire pour comparer les contrats indépendamment du capital.

Assurance bancaire

—

Taux—

TAEA—

Délégation externe

—

Taux—

TAEA—

Économie potentielle —

💼 Coût d'opportunité de l'apport

Et si tu plaçais ton apport au lieu de l'injecter ? Comparaison des 2 stratégies sur la durée du prêt.

Apport placé devient

—

Surcoût emprunt

—

Gain net (placer > injecter)

—

⚠️ Hypothèse d'intérêts composés annuels sans fiscalité. À ajuster selon enveloppe (PEA, AV, livrets).

🏷️ Seuil de revente minimum

Combien faut-il revendre minimum pour ne pas perdre d'argent à différentes échéances ? Strict = juste solder la banque. Neutre = ne pas perdre par rapport au prix d'achat (notaire compris).

Année	CRD	IRA	Strict	Neutre

🌊 Stress test étendu — scénarios de vie

Au-delà d'une hausse de taux : que se passe-t-il en cas de chômage, séparation, ou arrivée d'un enfant ?

🆚 Acheter vs Louer

Coût net cumulé après N ans (frais d'acquisition + intérêts + assurance + taxes + entretien — patrimoine constitué).

Net en achetant

—

Net en louant

—

Achat (net) Location (net)

📂 Checklist des pièces du dossier banque

Liste indicative — chaque banque a sa propre grille mais ces pièces sont quasi systématiquement demandées.

🧑 Identité & situation

Pièce d'identité en cours de validité (recto-verso, tous les emprunteurs)
Justificatif de domicile < 3 mois (facture EDF, eau, internet, ou quittance de loyer)
Livret de famille, acte de mariage ou PACS, jugement de divorce le cas échéant

💼 Activité & revenus

3 derniers bulletins de salaire
Bulletin de décembre N-1 (cumul annuel net imposable)
Contrat de travail + attestation employeur (ancienneté, CDI confirmé hors essai)
2 derniers avis d'imposition complets
Justificatifs des autres revenus (locatifs : baux et quittances, pensions, primes…)

🏦 Comptes & épargne

3 derniers relevés de tous les comptes courants
Relevés d'épargne : Livret A, LDDS, LEP, PEL, CEL, assurance-vie, PEA…
Justificatifs des crédits en cours (offre + tableau d'amortissement + dernier prélèvement)
Justificatif d'apport (relevés d'épargne ou attestation de donation)

🏠 Projet immobilier

Compromis ou promesse de vente signé
Diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, ERP, mesurage Carrez)
Devis de travaux le cas échéant
Pour copropriété : pré-état daté, règlement de copro, 3 derniers PV d'AG
Plans et extrait cadastral
Dernier avis de taxe foncière du vendeur

💸 Prêts complémentaires

PTZ : avis d'imposition N-2 (revenu fiscal de référence)
Action Logement : attestation employeur + dossier dûment rempli
Prêt familial : attestation notariée ou contrat de prêt enregistré aux impôts

💡 Astuce : numérise tout en PDF (un dossier par catégorie). La plupart des banques acceptent maintenant un dépôt 100 % en ligne.

🔥 Heatmap durée × taux

Mensualité totale (avec assurance) pour différentes combinaisons. La case bordée = ta configuration actuelle.

⚖️ Frais de notaire — ventilation

Estimation par barème dégressif (émoluments du notaire, droits de mutation, débours, CSI et TVA). Source : barème indicatif Conseil supérieur du notariat.

Droits de mutation (DMTO)	—
Émoluments du notaire (HT)	—
TVA sur émoluments (20%)	—
Débours + formalités	—
Contribution Sécurité Immobilière	—
Total estimé	—

📑 Détail du coût du crédit

Capital emprunté —

Total des intérêts —

Total de l'assurance —

Frais de dossier + garantie —

                Coût total du crédit
                —
              

IRA si remboursement total à mi-prêt —

Les Indemnités de Remboursement Anticipé sont plafonnées par la loi à min(3 % du capital remboursé, 6 mois d'intérêts). Estimation pour un remboursement total à mi-parcours du prêt principal.

📅 Tableau d'amortissement

Vue :

Mensuelle Annuelle

Mois	Capital	Intérêts	Assurance	Mensualité	CRD

⚖️ Comparateur (0)

Aucun scénario sauvegardé.